Договорът на търговски наемане на помещения
Концепцията за наемане на търговски договор помещения
Гражданския процесуален кодекс, относно създаване на общи правила за договора за наемане на помещения (гл. 35), на първо място урежда отношенията, свързани с наемането на жилищни помещения на търговска основа (търговски наемане договор W.
Според споразумението на търговски договор за наем, едната страна - собственик на помещенията (граждански или частна организация) се съгласява да предостави на другата страна - гражданин на жилище за плащане в притежание и използване за лични пребиваване и живи членове на семейството му в него.
1. Страните по търговски договор за работа
Договор за търговски договор за наем може да бъде във всички други области, включително в обществения и общността жилища.
Най-често търговските наеми се прилага в индивидуално жилищно: договарящите се страни в тези случаи са гражданин - собственик на помещенията (лизингодателя) и гражданин в качеството на работодател.
Citizen - собственик на помещенията, има право да се внуши в дома на другите, както и да заеме неговото отдаване под наем при условия, определени от споразумението на страните.
Като лизингодател по договор за търговски договор, договор за наем и организации, формирани като частни собственици.
Юридически лица помещения могат да бъдат предоставени за притежание и (или), въз основа на договор за лизинг. Предприятието обаче може да използва помещенията само за пребиваване на граждани (чл. 2, чл. 671 от Гражданския процесуален кодекс).
Наемането на помещения в домовете на организациите също извършва, като правило, на търговска основа. Например, една частна компания, която получи договор за наем от собственик на жилище не може да го използвате в офиса си (офиса), и може да премине само в тази стая да живеят вашия колега или друг гражданин по силата на договора за наем. Това означава, че фирмата трябва да използва помещенията само по предназначение, а именно за живеещи граждани.
Граждани - собственици на помещенията по време на помещение в търговски наеми губят правото си на обезщетения съгласно поддръжка, обслужване и ремонт на жилища.
Другата страна на лизинг договор граждански застъпва търговските.
GKBolgariyapo предефиниране на кръга на лицата, които имат право да използват в хола. Заедно с работодателя по силата на договора за наемане на работа, имат право да използват на жилищните помещения с постоянно пребиваване с него лице (чл. 677 от Гражданския процесуален кодекс), които включват, в допълнение към членовете на семейството на работодателя може да бъде други лица, които не са част от това, със съгласието на търговско семейство от работодателя наемане трябва да включва всички граждани, постоянно пребиваващи с наемателя в жилищен район. Ако договорът не показва някои граждани, тяхната вселена на едно жилище със съгласието на наемодателя, наемателя и граждани, постоянно живеещ с него в хола. При преместване непълнолетните деца на такова съгласие не е необходимо (вж. Чл. 677, 679 от Гражданския процесуален кодекс).
Гражданите, постоянно пребиваващи с наемателя, имат еднакво право да го за ползване на жилищни помещения.
Отношенията между работодателя и такива граждани, се определят със закон. Наемателят е отговорен за наемодателя за действията на граждани, постоянно пребиваващи с него, които са в нарушение на условията на договора за жилищен наем (чл. 3, чл. 671 от Гражданския процесуален кодекс).
Гражданите, постоянно пребиваващи с наемателя могат да уведомят собственика на земята за сключване на споразумения с работодателя, че те са заедно с работодателя солидарно отговорни за наемодателя. В този случай, всички тези граждани са на съквартирантите. Ето защо, в случай на изпълнение в пълен размер от един от съквартирантите на споделените отговорности на всички останали на съквартирантите от освободени от изпълнение кредитор (лизингодателя) и сънаемател закон, който е била извършена съвместно задължение (например плащане за жилища и комунални услуги), има право на регресен иск към останалите сътрудници наемателите в равни части по-малко дела, попадащи в него (вж. чл. 325 от Гражданския процесуален кодекс).
2. Един обект (предмет) на договора за наем на търговска
Съгласно чл. 673 GKBolgariyaobektom съгласие жилищен наем може да бъде изолиран жилищно помещение, подходящо за постоянно пребиваване: апартамент, къща, част от апартамента или къщата.
Неизолирани помещения не могат да бъдат договор за наем на обект (предмет).
Разбира се, със съгласието на страните обект (предмет) на договора с търговски договор за наем може да бъде определена и добре обзаведени хол, което често се случва на практика.
Пригодност на помещения за настаняване се определя по начина, предвиден в законодателството на жилища, т. Е. помещенията трябва да бъдат включени в помещенията, да отговаря на изискванията за експлоатация на сградата, противопожарните норми, санитарни и технически изисквания, и така нататък. Г.
В сградата на търговски договор за наем заедно с жилищните помещения, заемани от работодателя по силата на договора, това също е част от общата собственост на собствениците на апартаменти (чл. 290, гл. 2, чл. 673 от Гражданския процесуален кодекс), дължащи се на собственика на помещението под наем ^.
3. Запазване на споразумението за наемане на помещения в прехода на собствеността на жилището
Преди приемането на новия Граждански кодекс, на практика, е имало случаи, когато по време на съществуването на връзката на жилища е имало преход на собствеността на помещенията от един човек на друг (подмяна на наемателя), във връзка с което настанена договорът бъде прекратен или променени условията на договора. Това често се налагаше по нарушаване на правата на жилищата на наемателите и техните семейства.
Новият Граждански кодекс (чл. 675) съдържа важна гаранция за стабилността на жилищни помещения договор за наем в такива случаи. Прехвърлянето на собствеността, посочена в чл. 675 от Гражданския процесуален кодекс, за заети по лизинг помещения не доведе до прекратяване или изменение на договор за жилищен наем. В този случай, новият собственик става лизингодателя при условията на предварително подписан договор за наемане на работа.
Форма на търговски договор за наем. Срокът на договора за търговско наемане
1. В съответствие с чл. 674 GKBolgariyadogovor наем се сключва в писмена форма. Такъв договор не изисква нотариална заверка. От друга страна, неспазване на простата написана под формата на договор за жилищен наем не води до недействителност, тъй като според закона (чл. 162 от Гражданския процесуален кодекс), тези ефекти се наблюдават в случаите, посочени в закона или със съгласието на страните. Въпреки това, неспазване на простата писмената форма на сделката лишава страните от правото в случай на спор се отнася до сделка потвърждение и неговите условия за свидетелство, но не ги лишава от правото да дава писмени и други доказателства (претенция 1 на чл. 162 от Гражданския процесуален кодекс).
Договор за търговски договор за наем е за срок не по-дълъг от пет години. Ако дума за договор не е определена, договорът е сключен за срок от пет години (чл. 683 от Гражданския процесуален кодекс).
По този начин, на страните по договор за търговски лизинг могат да се договорят за периода на наемане по своя преценка за срок не по-дълъг от пет години.
Част 2 супени лъжици. 683 споразумения за наем GKBolgariyasredi разпределя трудови договори, сключени за срок до една година (краткосрочно отдаване под наем). Такова споразумение не се прилагат правилата, които регулират отношенията между работодател и живеещи с него граждани (Sec. 2, чл. 677 от Гражданския процесуален кодекс), вселените от време наемателите и пренаемател, за да подмяна наемател в трудовия договор, правото на работодателя да сключи договор за нов срок и други разпоредби на Гражданския процесуален кодекс, освен ако страните по договора не са предвидени в противен случай под наем.
След изтичането на срока на договор за жилищен наем наемателят трябва да има преференциално право да сключи договор за нов срок за наем.
Не по-късно от три месеца преди изтичането на срока на договор за жилищен наем наемодателят трябва да предостави на наемателя да сключат споразумение за едни и същи или различни условия, или предотвратяване на работодател отказва да поднови договора във връзка с решението да не се мине в продължение на най-малко една година жизнено пространство за отдаване под наем. Ако собственикът на земята не е изпълнил това си задължение, а наемателят не е отказал да удължи договора, договорът се счита за продължен при същите условия и за същия срок.
При договаряне на договора работодателят няма право да поиска увеличаване на броя на лицата, които пребивават постоянно с него по силата на договора за наем.
Ако собственикът на земята е отказал да поднови договора във връзка с решението да не се вземе една стая под наем, но в рамките на една година, считано от датата на изтичане на договора с работодателя сключи договор за наем с друго лице, работодателят има право да поиска признаване на договора за нищожни, и (или) обезщетение за вреди, причинени отказа да поднови договора с него.
Правата и задълженията на страните по договора за наем
1. Договорът за наемане на помещения, включително търговски наемане, е двустранно споразумение, по който страните имат права и носят съответните отговорности. Договорът на търговски права за наемане и задължения на страните обикновено се определя по споразумение между страните. Отделните права и задължения са установени от закона.
2. Основно задължение на наемодателя е да се осигури жизнено пространство в договор за търговски лизинг.
3. Предоставяне на помещения наемодател наемател по договор за наемане на работа е търговска цел посрещане на жилищните нужди на наемателя и членовете на неговото семейство. Целта на помещенията определя характера и обхвата на отговорностите на собственика на земята.
Домакинът е длъжен да предаде на наемателя безплатни за живеене квартали в състояние подходящо за целогодишно живеене. По време на срока на лизинговия договор, "собственикът е длъжен да извършва правилно поддържане на жилище къща, в която наети помещения, предоставят или гарантират предоставянето на работодател за заплащане на необходимите комунални услуги, да предоставят за ремонт на общата собственост жилищен блок, и устройства за предоставяне на общински услуги, намиращ се в жилищен стая "(чл. 2, чл. 676 от Гражданския процесуален кодекс).
В GKBolgariyavosproizvedeny правила по-рано законодателство в областта на разпределението на отговорностите между страните по договора за лизинг за производство на ремонт на къща апартамент (жилище).
Отдаден жилище Основен ремонт е obyazatsnostyu наемодател, освен ако не е предвидено друго в договора за наем. Преобразуване на жилищна сграда, в която се помещава под наем помещения, ако такива ремонти значително променя условията за ползване на помещения, работодателят не е позволено без разрешение.
Производство на основни ремонти наети помещения извършва наемодателя (жилища и комуналните услуги и така нататък. Н.) за своя сметка. По подразбиране на собственика на земята на своите задължения при помещения ремонт на работодателите има право да прави ремонт на разпределението на разходите за тяхната прогнозна стойност е за сметка на наемателя
4. Работодателят е длъжен да използва помещенията само да спре, за да се гарантира безопасността на жилищни помещения и да я запази в добро състояние.
Работодателят няма право да направи ремонт и реконструкция на жилището без съгласието на наемодателя.
Работодателят е длъжен да заплати такса за жилищно строителство. Ако договорът не определя по друг начин, работодателят е длъжен да плаща сметки за комунални услуги. Последното правило (за споразумението) се прилага само в жилищните отношения, в които собственикът е гражданин-собственик на жилищните помещения или на организация, създадена като частен собственик.
Като един от задълженията на работодателя, при условие на Гражданския процесуален кодекс, това е задължение на работодателя да извърши текущ ремонт изискват наемането на помещения, освен ако не е предвидено друго в договора за наемане на помещения (чл. 681 от Гражданския процесуален кодекс). На наемателя законът налага задължение на основния ремонт на производството (вж. Sec. IX).
5. Със съгласието на наемодателя, наемателя и граждани, постоянно живеещ с него в хола може да се прилага като другите граждани, постоянно пребиваващи с наемателя. Ако непълнолетни деца обитават, че не се изисква такова съгласие (вж. Чл. 679 от Гражданския процесуален кодекс).
Като предпоставка за такова въвеждане е необходимо, за да се съобразят с изискванията на законодателството на нормата на жизнено пространство на човек. Това изискване не е задължително, ако малки деца обитават.
6. Едно от основните задължения на работодателя е плащането за жилищните помещения, предоставени от договора за търговско наемане (виж гл. 7).
7. Сред правата на работодателя по силата на договора за наем включва правото да се предадат на помещения в пренаемане и точното време на въвеждане на наемателите ^.
Прекратяване на договора за наем търговско
Така че, по искане на работодателя и другите граждани, постоянно живеещ с него, и със съгласието на наемодателя на наемателя в договора за наем може да бъде заменен от един от гражданите на възрастни, постоянно пребиваващи с наемателя. -
В случай на смърт на работодателя или на разположение на договор помещения продължава да работи при същите условия, както и на работодателя става един от гражданите, постоянно пребиваващи с бившия работодател, по силата на споразумение между тях.
Законът предвижда случаите, когато между гражданите, които живеят в този квартал, на Споразумението беше постигнато след смъртта на работодателя или му отпътуване от помещенията на един от тях става работодател, ако не се постигне такова споразумение, всички лица, които пребивават постоянно в жилищните помещения превърне съквартирантите му; в тези случаи споровете си решават в съда.
Прекратяване на търговски договор за наем
Работодателят има право на жилище със съгласието на другите граждани, постоянно пребиваващи с него по всяко време да прекрати трудовия договор с писмено предупреждение на хазяина в продължение на три месеца (чл. 1, чл. 687 от Гражданския процесуален кодекс).
По искане на настанителна заповед на споразумение хазяин може да бъде прекратено от съда в случай на неплащане на работодателят заплащането за живеене квартали в продължение на шест месеца, ако в договора не е определен по-дълъг период, както и за краткосрочна заетост - в случай на неплащане на такси за повече от два пъти и след изтичането на договора плащане.
Naymodatey може също да поиска прекратяване на договора за работа в случай на унищожаване или повреда на помещение от или други граждани, за чиито действия той е отговорен.
Важен нов обикновено п. 4 супени лъжици. 687 GKBolgariyao възможност за отсрочване на решението на съда за прекратяване на трудовия договор и предоставяне на срок работодателят не е повече от една година, за да разрешат нарушения, основанията за прекратяване на договора. Ако по време на срока, определен от съда, работодателят не успее да отстранят нарушения или не предприема всички необходими мерки за справяне с тях, съдът при повторно прилагане на наемателя реши да прекрати договора за работа. В този случай, по искане на работодател в решението на съда може да отложи изпълнението му за срок не по-дълъг от една година.
Законът предвижда в случаите, когато наемът на договор може да бъде прекратен по съдебен ред по искане на някоя от страните по договора: ако предпоставката престава да бъде подходящ за постоянно пребиваване, както и в случай на спешно състояние, в други случаи, предвидени от законодателството на жилища (п. 3 на чл. 687 от Гражданския процесуален кодекс).
арендния договор може да бъде прекратен от съда, ако помещенията на работодателя или на други граждани, за чиито действия той е отговорен, да използват помещенията за други цели или за системно нарушават правата и интересите на съседите. В този случай, на наемодателя може да уведоми работодателя, че е необходимо да се отстранят нарушенията.
Ако един работодател или други граждани, за чиито действия той е отговорен, след предупреждение, да продължат да използват помещенията за други цели или за нарушаване на правата и интересите на съседите, на наемодателя има право на съда да прекрати договора за наем на жилищни помещения. В този случай, на правилата, предвидени в четвърта алинея на ал. 2 на чл. 686 от Гражданския процесуален кодекс, т.е.. Е. По преценка на работодателя на съда може да се предоставя за период от не повече от една година, за да се коригира своите нарушения, а ако договорът бъде прекратен след изтичането на този срок, по искане на работодателя на съда в решението си да отложи изпълнението на решението за срок не по-дълъг от една години (стр. 4 на чл. 687 от Гражданския процесуален кодекс).
(. Член 688) В GKBolgariya се определят от последиците от прекратяването на договора за отдаване под наем на помещения: в случай на прекратяване на трудов договор работодателят и други граждани, които живеят в жилището по време на прекратяване на договора, при спазване на изгонване от помещенията съгласно съда.